Inwestycje w nieruchomości komercyjne – perspektywiczne sektory i lokalizacje

Propertynews.pl
fot. PTWP

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej jest naprawdę dobra. Cześć krajów, jak Polska czy Czechy, rozwija się w bezpiecznym kierunku i przyciąga inwestorów. Inne państwa pomału wychodzą ze stagnacji wywołanej kryzysem gospodarczym. Jednak, żeby rynek w regionie zdecydowanie przyśpieszył, musi się na nim pojawić więcej globalnego kapitału - uważają uczestnicy sesji Inwestycje w nieruchomości komercyjne w regionie CEE, która odbyła się w czasie Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

ZOBACZ MATERIAŁY WIDEO

Na świecie najwięcej w nieruchomości inwestuje się obecnie w Azji. Trzeba się zastanowić, jak ściągnąć ten kapitał do Europy Środkowej - mówi Edgar Rosenmayr z Kulczyk Silverstein Properties.

GALERIA (12 zdjęć)



W regionie CEE najciekawszymi rynkami dla inwestorów i deweloperów nieruchomości komercyjnych są Warszawa i Praga. - Lokalizacje te - dzięki stabilnej sytuacji polityczno-gospodarczej - zapewniają przedsiębiorcom bezpieczeństwo biznesowe i zysk na satysfakcjonującym poziomie - uważa Tony Pinnell z Colliers International.



Za atrakcyjne destynacje w tej części Europy branża uznaje też Bratysławę, Budapeszt czy Belgrad - tu ryzyko jest większe, ale jest także szansa na uzyskanie lepszego „yieldu".



- Stolice Polski oraz Czech, i w pewnym stopniu Słowacji, są rynkami, na których inwestorzy korzystają ze stabilnego rozwoju gospodarczego. To przekłada się m.in. na zwiększony popyt na powierzchnie biurowe - podkreśla Edgar Rosenmayr. Przewiduje, że w najbliższym czasie szczególnie Praga stanie się miejscem wzmożonej aktywności inwestycyjnej.



Peter Lorincze z TriGranit Development podkreśla, że na nieruchomościowej mapie regionu CEE jest jeszcze jeden „czarny koń" - Belgrad. - Tę lokalizację upodobali sobie inwestorzy np. z Chin - mówi. Dodaje, że na rodzimym dla TriGranitu rynku obserwują duże zainteresowanie wielu graczy, także z Polski, którzy planują znaczące inwestycje.



Zarówno Belgrad i Budapeszt pozytywnie ocenia także Arkadiusz Rudzki ze Skanska Property Poland. - Widzimy ożywienie na rynku węgierskim, głównie w Budapeszcie. Ostanie lata były jednak trudne dla tej branży, głównie ze względu na spadek popytu na powierzchnie biurowe - zwraca uwagę.



Skanska dostrzega też potencjał Rumunii. - Widzimy zainteresowanie ze strony najemców, ale wybierają oni tylko budynki biurowe wysokiej jakości - zaznacza Rudzki.



Wśród najciekawszych kierunków inwestycyjnych wciąż wymieniana jest Rosja. - Światowych graczy przed masowym inwestowaniem w tym kraju powstrzymuje jednak niestabilna sytuacja polityczna, groźba sankcji i kłopoty z przepływem kapitału - twierdzi Edgar Rosenmayr. Dodaje, że 60 proc. wszystkich środków zainwestowanych na tym rynku to rodzimy kapitał.



Są pieniądze, są projekty



W samym środku zainteresowania branży działającej w regionie CEE wciąż znajduje się Polska. Pozytywna opinia co do rozwoju ekonomicznego naszego kraju, stabilna sytuacja oraz dojrzały rynek nieruchomości spowodowały, że w ostatnim czasie banki postanowiły zwiększyć swoje zaangażowanie nad Wisłą. Nowy oddział uruchomił tu np. niemiecki Deutsche Hypo. Beata Latoszek, szefowa banku w Polsce, podkreśla, że instytucja jest gotowa finansować centra handlowe, biurowce, hotele oraz obiekty magazynowe już na etapie deweloperskim.



Bank chce koncentrować się na finansowaniu nieruchomości w takich miastach jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Projekty, dla których Deutsche Hypo przygotowuje finansowanie, oscylują w wysokości 50-60 mln euro. - Mamy także dwie inwestycje handlowe, których wartość przekracza 100 mln euro - zaznacza Beata Latoszek.



Oprócz nowych inwestycji Deutsche Hypo dostrzega też potencjał na rynku starszych nieruchomości. Latoszek twierdzi, że na rynku jest sporo atrakcyjnych 10-15-letnich budynków. W tym przypadku bank ma jednak duże wątpliwości co do ich jakości i tego, jak odnajdą się na rynku w perspektywie kolejnych lat.



Sytuacja w sektorze nieruchomości komercyjnych przedstawia się optymistycznie także z punktu widzenia Pekao SA. Marek Koziarek, przedstawiciel banku, podkreśla, że instytucja jest zainteresowana zarówno finansowaniem istniejących jak i planowanych budynków. Dodaje, że dostrzega pozytywną zmianę w podejściu deweloperów do swoich przedsięwzięć - oszczędzają, ale nie odbija się to na jakości budynków.



W ocenie banków wszystkie sektory nieruchomości komercyjnych są dziś perspektywiczne, ale obecnie największa uwaga deweloperów i inwestorów jest skierowana na projekty biurowe.



Biurowe wątpliwości



Łatwiejszy dostęp do kapitału powoduje m.in. dynamiczny wzrost podaży biur w Warszawie, która jest największym rynkiem biurowym w regionie.



- Skanska skupia się tylko na inwestycjach biurowych, bo zawsze są dobrym źródłem kapitału. Jednak trzeba pamiętać, że dla takich projektów najważniejsze są lokalizacja i jakość - mówi Arkadiusz Rudzki.



Tonny Pinnell zastanawia się jednak, czy trwający w Warszawie inwestycyjny boom nie spowoduje problemów z wynajęciem powierzchni. Sceptycznie do tematu podchodzi Marek Koziarek z Pekao SA mówiąc, że już teraz w istniejących budynkach w Warszawie jest 90 tys. mkw. niewynajętej powierzchni, a w ciągu 1,5 roku na rynek ma trafić kolejne 650 tys. mkw. Tymczasem stolica wchłania ok. 600 mkw. rocznie - zarówno w wyniku nowych transakcji, jak i relokacji działalności.



Przedstawiciel Pekao SA prognozuje, że najemcy, mając do dyspozycji nowoczesne biura, będą opuszczać stare budynki. Problem dotknie m.in. kilkunastu obiektów w centrum Warszawy.



Ocenia, że podaż w budynkach 15-letnich i starszych w Warszawie wynosi 150-300 tys. mkw. Jego zdaniem, najemcy zajmujący ok. 40 tys. mkw. powierzchni w starszych budynkach mogą przenieść się do nowopowstających biurowców. - Co zresztą nowej podaży? To my - banki - powinniśmy zatem regulować rynek - podsumowuje Marek Koziarek.



Edgar Rosenmayr uważa, że kłopoty starszych nieruchomości już się zaczęły. Przykładem jest jeden z warszawskich biurowców, który niedawno stracił wszystkich najemców. - Właśnie takich nieruchomości - w centralnych lokalizacjach, z potencjałem - poszukujemy. Nasz cel to dostosowanie ich do nowych standardów i podniesienie ich jakości - mówi przedstawiciel Kulczyk Silverstein Properties.



Przewiduje, że komercjalizacja nowych budynków biurowych w Warszawie potrwa nawet kilka lat. Optymistą w tej kwestii jest Arkadiusz Rudzki. - Oczywiście wiele projektów wciąż będzie „na papierze". Jednak liczba zapytań od najemców, jakie otrzymujemy, dotyczy planów wynajęcia bardzo dużej powierzchni - przekonuje.



Eksperci i deweloperzy zwracają uwagę, że dużą rolę w biurowej ekspansji w naszym kraju odgrywają też rynki regionalne, które dynamicznie rozwijają się dzięki sektorowi nowoczesnych usług dla biznesu, który rośnie w tempie 10 proc. rocznie.



Hotele zyskują w oczach inwestorów



Z punktu widzenia branży hotelarskiej, w regionie CEE liczą się tylko trzy miasta - Warszawa, Kraków oraz Praga. - Coraz więcej funduszy inwestycyjnych interesuje się działającymi hotelami w tych lokalizacjach. Pod uwagę brany jest także Gdańsk. Decydują o tym poprawiające się wskaźniki obłożenia pokoi czy średniej ceny za nocleg - zaznacza Adam Konieczny z firmy Christie&Co.



Niezwykle optymistyczne dla branży są ostatnie transakcje zakupu nieruchomości hotelowych, w których poziom kapitalizacji dorównał wynikom z rynku biurowego. - Spodziewamy się naprawdę dobrej transakcji w centrum stolicy. To pozytywny sygnał dla całego sektora - podsumowuje Adam Konieczny.



Jednak warunkiem większej liczby transakcji hotelowych są długoterminowe umowy najmu, gwarantujące stabilność inwestycji. - Tymczasem trudno dziś przekonać sieci hotelarskie do podpisania kontraktu w Polsce na np. 20 lat - zwraca uwagę ekspert.



Przed inwestorami hotelowymi tworzą się dziś także nowe perspektywy związane z realizacją projektów wielofunkcyjnych, łączących na przykład usługi biurowe czy handlowe z hotelowymi.



Nowa definicja handlu



Jak z perspektywy instytucji bankowych i deweloperów wygląda dziś europejski rynek centrów handlowych? Jedno jest pewne. Czas łatwych projektów nie wróci, o czym zadecydował kryzys i co za tym idzie zmiana zachowań klientów.



- Ze stagnacją wydatków konsumentów mierzą się m.in. deweloperzy działający na południu Europy. Wielu z nich było zmuszonych zrezygnować z realizacji projektów o wielkości 50 tys. mkw. na rzecz tańszych, np. parków handlowych. Sieci handlowe także odczuły mniejszą aktywność klientów i przyjęły nową strategię - zauważa Peter Lorincze.



Leszek Sikora z ECE uważa, że w Polsce nasycenie rynku i niska siła nabywcza powodują, że deweloperzy muszą być kreatywni. - Na obecnym etapie rozwoju rynku, potencjał sektora handlowego nie jest wynikiem zdefiniowania kilku miast, w których można wybudować centra o powierzchni 50 tys. mkw., ale istniejących obiektów, które poprzez zmianę tenant-miksu i repozycjonowanie wpiszą się w nowe potrzeby klientów - podsumowuje.



Spółka ECE zmieniła strategię i zamiast koncentrować się na projektach deweloperskich w Polsce, skupia się na zarządzaniu i przejmowaniu istniejących centrów handlowych. - Najważniejszą dla firmy lokalizacją jest Warszawa, ale transakcje przejęcia Poznań City Center i Silesia City Center pokazują, jak duży potencjał firma widzi w rynkach regionalnych - mówi Sikora. Dodaje, że koncentracja kapitału w Warszawie jest bezprecedensowa w porównaniu do innych krajów europejskich, jak np. w Niemczech, gdzie jest kilka równie silnych środków gospodarczych.



Sikora uważa, że w przyszłości deweloperzy będą łączyć funkcje handlowe np. z komunikacyjnymi i w dalszej perspektywie np. ze sportowymi. W ocenie Arkadiusza Rudzkiego, dostępność do hoteli czy centrów staje się bowiem ważnym kryterium dla wielu najemców biurowych.



Chętnie kolejne przedsięwzięcia handlowe finansują banki. Stawiają przy tym warunek: zasadność realizacji każdego nowego projektu musi być bezsprzeczna. - Ciągle na mapie kraju jest miejsce na kolejne centra handlowe. Coraz trudniej znaleźć jednak miasto, w których nie byłoby konkurencji ze strony istniejących obiektów - wyjaśnia Marek Koziarek.



Ekspert z Pekao SA wciąż dostrzega lukę na rynku centrów handlowych w Warszawie. Jego zdaniem jest tu jeszcze miejsce na kilka projektów.



Magazynowa przepustka



Sektorowi magazynowemu w Europie Środkowo-Wschodniej pomaga tzw. przepustka, jaką chińskie firmy otrzymały na uruchomienie produkcji w Europie. - Jeśli inwestycje te zaczną być prowadzone na szerszą skale, będzie to duży impuls pobudzający popyt na powierzchnię magazynową - mówi Peter Lorincze z TriGranit Development.



Jako przykład Lorincze podaje port w greckim Pireusie. - Najkrótsza droga lądowa z tego portu do Europy Wschodniej prowadzi właśnie przez region CEE - zaznacza.



Dobrą sytuację na rynku magazynowym potwierdza Marek Koziarek, wskazując na ostatnie transakcje przejęcia dużych aktywów przez zachodnie fundusze.



Jak podsumowuje Tony Pinnel, niezależnie od sektora nieruchomości komercyjnych, w regionie CEE mamy dziś do czynienia z sytuacją, gdzie rynek uniemożliwia rozwój niskiej jakości projektów. - W branży pozostali jedynie doświadczeni gracze, którzy realizując swoje inwestycje, nie myślą o krótkotrwałym zysku, ale perspektywie wielu kolejnych lat - twierdzi.

> POWRÓT DO KATALOGU


WIDEO

  • Specjalizujemy się w tworzeniu zintegrowanych rozwiązań w obszarze komunikacji biznesowej.