Sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce

propertynews.pl
Fot. Fotolia

Jak długo potrwa biurowy boom? Czy handlowe przesycenie oznacza koniec nowych inwestycji? Co dalej z magazynami? Kiedy banki zaczną ufać projektom hotelowym? - to główne pytania, na które odpowiedzi starali się znaleźć uczestnicy sesji "Nieruchomości komercyjne w Polsce", będącej częścią Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

ZOBACZ MATERIAŁY WIDEO

Gracze rynku nieruchomości komercyjnych postrzegają Warszawę jako stolicę całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej i uważają, iż ta pozycja pozostanie niezagrożona jeszcze w bardzo długiej perspektywie. Siłą Warszawy są bowiem płynność rynku i bezpieczeństwo inwestycyjne.

GALERIA (17 zdjęć)



Pozytywny klimat inwestycyjny



- Polskę pozytywnie oceniają szczególnie fundusze inwestycyjne. To zachęca deweloperów do kolejnych przedsięwzięć - mówi Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający, Colliers International i dodaje, że taką pozycję na europejskiej mapie nieruchomości pozwoliły naszemu kraju zbudować doskonałe wskaźniki ekonomiczne. - Fundusze znają nasz rynek, dobrze i bezpiecznie czują się nad Wisłą - podkreśla.



Monika Rajska-Wolińska zwraca też uwagę, że jeszcze 7-8 lat temu większość funduszy nawet nie rozważała Polski w swojej strategii inwestycyjnej. Tymczasem dziś wejście każdego kolejnego inwestora powoduje efekt kuli śniegowej.



Wiesław Likus, inwestor działający na rynku hotelowym, biurowym i handlowym, tłumaczy, że Warszawa jest najmniejsza wśród europejskich stolic, biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców względem liczby mieszkańców kraju. - W przypadku Warszawy jest to tylko 5 proc. populacji Polski. Perspektywa dla Warszawy jest więc taka, że w ciągu 20 lat liczba jej mieszkańców musi się podwoić - mówi. To perspektywa także dla rozwoju kolejnych projektów nieruchomościowych.



Waldemar Lesiak, wiceprezes zarządu Echo Investment, zauważa, że pozycja Polski w regionie nie wzięła się znikąd. - To rezultat 20-letniej pracy i ogromnej liczby inwestycji. Dużą przewagą Polski jest też bardzo mocny rynek regionalny - przekonuje.



Hubert Manturzyk, Senior Manager w polskim oddziale Aareal Banku, zwraca uwagę na rolę funduszy unijnych w procesie rozwoju gospodarczego kraju i ich wpływ na wyjście Polski obronną ręką ze światowego kryzysu gospodarczego. - Nasza przewaga polegała na tym, że w momencie rozpoczęcia się spowolnienia, w innych krajach pieniędzy publicznych ubywało, a Polska miała dostęp do środków unijnych - wyjaśnia.



Zdaniem przedstawiciela banku, drugim powodem dobrej sytuacji, jest fakt, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce zaczął rozwijać się dużo później niż w krajach zachodnich. - Bańka spekulacyjna nie zdążyła jeszcze urosnąć - dodaje.



Katarzyna Zawodna, prezes zarządu Skanska Property Poland, jako przewagę inwestycyjną naszego kraju podaje dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry pracowniczej, działalność ośrodków akademickich czy rozwijające się strefy ekonomiczne. - Polska jest dziś najsilniejszym magnesem dla sektora BPO w Europie i trzecim pod względem wielkości na świecie. To wszystko powoduje, że zainteresowanie funduszy Polską jest coraz większe. Środki trafiają już nie tylko do stolicy, ale także miast regionalnych - przekonuje Zawodna.



Warszawa znalazła się też w rankingu 10 najlepszych lokalizacji inwestycyjnych w Europie. - Europa wychodzi z kryzysu i mamy coraz łatwiejszy dostęp do finansowania. Tworzy się jeszcze bardziej pozytywny klimat inwestycyjny. Fundusze coraz chętniej lokują środki w Polsce, bo nieruchomości w innych krajach drożeją - dodaje Katarzyna Zawodna.



Zdaniem Moniki-Rajskiej Wolińskiej w Polsce jest wciąż bardzo dużo miejsca na nowe inwestycje i kolejnych inwestorów, choć rynek - po 20 latach rozwoju - ma już pewne oznaki dojrzewania. Są to chociażby starzejące się budynki, którym trzeba nadać nową rolę i koncepcję.



Inwestorzy przekonują, że w Polsce jest wciąż jeszcze wiele do zrobienia. Jak wygląda sytuacja w poszczególnych sektorach?



Handlowe nasycenie



Teza ta nie dotyczy jednak rynku powierzchni handlowych. Ponad 20-letni rozwój spowodował, że w Polsce pozostało niewiele miejsca na nowe projekty. Dodatkowo branża mierzy się z dziś z ekspansją firm z sektora e-commerce, co wpływa na liczbę klientów w galeriach i poziom ich wydatków w sklepach stacjonarnych. Co więcej, Polacy zarzucają obiektom handlowym powtarzalność oferty.



- Centrom brakuje przewag konkurencyjnych, bo nie mają w oparciu o co je zbudować. Efektów nie zawsze przynosi też próba wprowadzania nowych, oryginalnych marek, bo części z nich nie udaje się wypracować obiecanych obrotów i jest zmuszona wycofać się - zwraca uwagę Renata Kinde-Czyż, prezes zarządu, Metro Properties.



Zdaniem prelegentów w relacjach zarządców centrów handlowych i najemców brakuje zasady "win-win", co doprowadza do kłopotów jedną i drugą stronę. Ci pierwsi nie zawsze pamiętają, że nowa marka może być konkurencją dla istniejących. - Dlatego tak ważne jest umiejętne zarządzanie tenant-miksem - podkreśla Wiesław Likus.



Przedstawicielka Metro Properties dodaje, że obiekty handlowe muszą dziś dać klientom coś więcej niż tylko ofertę zakupową. - Trzeba stawiać na lifestyle, kulturę, edukację. Wielu deweloperów rozważa uzupełnienie swoich inwestycji o nowe funkcje, takie jak na przykład hotel - mówi.



Zdaniem prelegentów tempo powstawania kolejnych centrów handlowych w Polsce było wyższe niż tempo rozwoju gospodarczego. Dlatego podstawowym wyzwaniem dla firm działających w tym segmencie jest wciąż niewielka - w porównaniu do krajów Europy Zachodniej - siła nabywcza polskiego społeczeństwa. W przypadku nowych inwestycji tak ważna jest zatem dokładna analiza potencjału danej lokalizacji. - Tę kwestię powinny wziąć na siebie także samorządy, które decydują o powstaniu kolejnych przedsięwzięć - zwraca uwagę Monika Rajska-Wolińska.



Waldemar Lesiak uważa, że zasobność portfeli Polaków zdecyduje o tym, że rozwój rynku centrów handlowych będzie następował poprzez rozwój istniejących obiektów, a nie rozrost nowej powierzchni. - Zupełnie nowe projekty będą powstawać tylko w uzasadnionych "matematycznie" przypadkach" - podsumowuje.



Potencjał ulic



Boom na rynku galerii handlowych spowodował systematyczne pustoszenie ulic handlowych w centrach polskich miast. Deweloperzy jak i sieci widzą wielki potencjał płynący z rozwijania działalności w tych lokalizacjach, jednak próba tchnięcia życia w te miejsca jest dziś niezmiernie trudna z co najmniej kilku powodów. Pierwszy z nich to polityka samorządów.



- Apeluję do samorządów: zbudźcie się i pomóżcie w ożywieniu ulic handlowych - postuluje Wiesław Likus. - Urzędy należy edukować na temat potrzeby tworzenia takich destynacji. Oczekują tego i biznes, i mieszkańcy. Nie może być tak, że wszystkie lokale zajmowane są przez instytucje bankowe - wtóruje mu Monika Rajska-Wolińska.



W realizacji tego celu niezbędna jest polityka rozwoju ulic handlowych, która w przypadku wielu miast po prostu nie istnieje. - Ludzie chcą robić zakupy w mieście. Ulice handlowe muszą być jednak tak atrakcyjne, jak pasaże w centrach handlowych - zwraca uwagę Piotr Krawczyński, dyrektor zarządzający, członek zarządu, Kulczyk Silverstein Properties.



Renata Kinde-Czyż uważa, że przeszkodą w ożywieniu ulic handlowych jest również struktura własności lokali i fakt, że zarządcy sieci muszą prowadzić negocjacje z właścicielami tych powierzchni. - Przerażające jest prawo sprzedaży pojedynczych lokali w kamienicach, które skutkuje ich dewastacją i brakiem dbałości o cały budynek - podkreśla Wiesław Likus.



Biurowe przyspieszenie



Rynek biurowy to zdecydowanie najdynamiczniej zmieniający się dziś sektor nieruchomości. Jak długo potrwa jednak biurowy boom w stolicy i miastach regionalnych? Czy nie grozi nam "nadmuchanie bańki", szczególnie w Warszawie, gdzie mamy do czynienia z wysypem nowych projektów? - zastanawiali się uczestnicy sesji Sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce.



Stołeczny rynek biurowy wchłania 550-600 tys. mkw. nowej powierzchni rocznie i mniej więcej tyle biur powstaje obecnie w Warszawie. Do tego dochodzą projekty w planach.



Katarzyna Zawodna, uważa, że o popyt na nowo powstające biura nie należy się bać, bo rynek na pewno je wchłonie. Jej zdaniem firmy rozwijające swoją działalność w naszym kraju oczekują powierzchni dostępnej od zaraz, by mogły dalej planować swoją ekspansję.



Tak duża podaż nowej powierzchni wpłynie jednak na czas wynajmu, który wydłuży się oraz - jak podkreśla przedstawiciel Aareal Banku AG - wzrost stawek czynszów. Dotyczy to szczególnie powstających właśnie wysokościowców, w przypadku których 6-12 miesięcy na komercjalizację może okazać się niewystarczającym okresem.



- Projekt wysokościowy to duże wyzwanie dla deweloperów, choćby z tego powodu, że nie można go realizować etapami. Takiej inwestycji towarzyszą niełatwe rozmowy dotyczące komercjalizacji, bo nie zamierzamy tanio wynajmować powierzchni - tłumaczy Waldemar Lesiak ze spółki Echo Investment SA, inwestor wieżowca Q22 w Warszawie.



Dobrej koniunkturze w sektorze biurowym sprzyjają prognozy dotyczące polskiego PKB, rozwój stref ekonomicznych, a także ośrodków akademickich, które kształcą przyszłych pracowników m.in. centrów BPO. To właśnie branża BPO w ostatnich latach napędzała popyt na nowe powierzchnie biurowe. Zdaniem uczestników sesji tak pozostanie, o czym świadczy chociażby fakt, iż firmy te - korzystając z dostępu do wysokowykwalifikowanej kadry - rozwijają w naszym kraju coraz bardziej specjalistyczne ośrodki. Do tego dochodzi nowa, perspektywiczna grupa najemców z sektora publicznego.



Na wzroście wysokiej jakości powierzchni biurowej na pewno ucierpią właściciele starszych budynków. Jednak starzejące się nieruchomości to z kolei segment z wielkim potencjałem dla nowych inwestycji.



Magazynowy optymizm



Centra handlowe i biura to sektory, w których aktywność deweloperów i inwestorów jest znacznie większa niż na rynku magazynowym. Jednak ostatnie transakcje pokazują, że branża te ma przed sobą bardzo dobry czas.



- Wśród deweloperów widać inwestycyjny optymizm. Jesteśmy otwarci na finansowanie tego typu projektów - przyznaje Hubert Manturzyk. - Centra logistyczne przez długi czas będą dobrymi przedsięwzięciami i dla banków, i inwestorów, o czym decydują m.in. perspektywy rozwoju handlu internetowego - przyznaje.



Monika Rajska-Wolińska zwraca uwagę, że o pobudzeniu inwestycji magazynowych zadecydował m.in. rozwój firm z sektora e-commerce. - To ich ekspansja zaowocowała nowymi kontraktami na realizację projektów deweloperskich w naszym kraju - podkreśla.



Kolejnym czynnikiem jest przesuwanie się mniejszego przemysłu do Polski, która jest atrakcyjna m.in. pod względem kosztowym.



Mimo ożywienia, budowanie spekulacyjne w tym sektorze to nadal rzadkość. - Obserwujemy jednak, że w tym roku obiektów wybudowanych spekulacyjnie będzie kilka - zapowiada Rajska-Wolińska.



Perspektywy przed deweloperami otwierają jednak nowe trendy w branży, jak np. budowa magazynów typu "SBU", przeznaczonych dla najemców, którzy chcą wynająć powierzchnię mniejszą niż 1000 mkw. w obrębie aglomeracji. - Zapotrzebowanie na takie inwestycje jest także związane ze stale powiększającą się branżą e-commerce - zauważa Monika Rajska-Wolińska.



Obecnie inwestycje magazynowo-produkcyjne koncentrują się w południowo-zachodniej i centralnej części Polski. Ekspertka z Colliera jako perspektywiczną lokalizację dla takich przedsięwzięć wskazuje jednak ścianę wschodnią.



Nisze wciąż niezagospodarowane



Ostatnie lata były trudne dla branży hotelarskiej - kryzys wpłynął na ograniczanie wydatków na wyjazdy prywatne - wypoczynkowe Polaków, jak i firmowe - związane z organizacją spotkań biznesowych i konferencji. Z drugiej strony był to czas weryfikacji nietrafionych projektów i okres powstawania wysokiej jakości inwestycji hotelarskich, pod światowymi markami.



Na rynku hotelowym w Polsce cały czas pozostały niezagospodarowane nisze. - Najwięcej do zrobienia jest w kurortach zimowych i letnich oraz w miejscowościach uzdrowiskowych - twierdzi Franz Jurkowitsch, prezes Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG.



Franz Jurkowitsch zaznacza, że choć oferta hotelowa w takich lokalizacjach istnieje, jest zdecydowanie za droga. - Obowiązujący tam poziom cen jest porównywalny do stawek w hotelach zagranicą. Obiekty te bardzo często przegrywają więc konkurencję o masowego klienta - mówi. Podkreśla, że w polskich kurortach zimowych praktycznie nie ma hoteli pięciogwiazdkowych.



Kolejną niszą do zagospodarowania są - zdaniem Franka Jurkowitscha - hotele budżetowe. - W Polsce jeszcze nikomu nie udało się stworzyć sieci na taką skalę, jak np. Motel One w Niemczech. To ważne na tym rynku, dwugwiazdkowe hotele oferujące przede wszystkim miejsce do spania - twierdzi prezes Warimpeksu.



O tym, że sytuacja w branży hotelowej zmierza ku lepszemu, świadczą jednak ostatnie transakcje inwestycyjne. Przez wiele lat fundusze szerokim łukiem omijały obiekty hotelowe w Polsce, ale to już historia. - Pod koniec 2012 roku Warimpex sprzedał hotel InterContinental i zarobił na tej transakcji tyle, ile wynoszą stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów biurowych - przekonuje Jurkowitsch. Wkrótce właściciela zmienić ma także budowany w centrum stolicy hotel Hampton by Hilton. Tu - według rynkowych plotek - stopa kapitalizacji ma być również na poziomie zbliżonym dla transakcji biurowych.



Jurkowitsch lepsze perspektywy dla branży hotelowej upatruje też w rosnącej mobilności społeczeństwa. - Coraz częściej i chętniej podróżujemy, wychodzimy z domu, spotykamy się ze znajomymi. To wszystko ma wpływ także na wyniki hoteli - uważa.



To co jednak w największym stopniu wpływa dziś na samo funkcjonowanie branży to internetowa rewolucja. - Rezerwacje w znacznej mierze są dokonywane za pomocą wyspecjalizowanych portali lub bezpośrednio na stronach hoteli. Dziś tradycyjne systemy komputerowej rezerwacji nie są już potrzebne. Konieczne są profesjonalne platformy internetowe - podkreśla Jurkowitsch.

> POWRÓT DO KATALOGU


WIDEO

  • Specjalizujemy się w tworzeniu zintegrowanych rozwiązań w obszarze komunikacji biznesowej.